Les contrats de bail résidentiel signés avant l’entrée en vigueur du Régime des baux urbains (RAU), approuvé par le décret-loi n° 321/90 du 15 octobre, et soumis au régime des articles 35 ou 36 du Nouveau régime des baux urbains (NRAU), approuvé par la loi n° 6/2006 du 27 février, étaient communément appelés « à vie », en raison de leur apparente impossibilité de changement, tant en ce qui concerne les augmentations de loyer que l’apparente impossibilité de résiliation.
La première chose à vérifier est si le propriétaire a ou non transféré le bail à la NRAU, aux termes de la loi 6/2006 du 27 février.
Si le propriétaire n’a pas effectué cette transition, il ne peut plus le faire dans les cas suivants :
- Lorsque le RABC (Revenu brut annuel corrigé) du ménage du locataire est inférieur à cinq RMNA (Salaire minimum national annuel) ;
- Lorsque le locataire est âgé de 65 ans ou plus ;
OU BIEN
- Lorsque le locataire invoque et prouve qu’il est atteint d’un handicap avec un degré d’incapacité prouvé égal ou supérieur à 60 pour cent ;
OU BIEN
- Lorsque le locataire invoque et prouve qu’un conjoint, un partenaire de fait ou un parent du locataire au premier degré de la ligne droite, avec un degré d’incapacité prouvé égal ou supérieur à 60 pour cent, vit dans le logement depuis plus de cinq ans, et que le RABC du ménage est inférieur à 5 RMNA.
In the situations described above, rents can only be updated according to the legal coefficients applied each year, on the value of the rent in force, and there is no other legally prescribed way of updating these rents.
So what can landlords do about these situations, according to the housing package?
A mechanism was approved to compensate landlords in the context of so-called « lifetime » contracts, approved by Decree-Law 132/2023 of 27 December, which will come into force on 1 July 2024, at which point landlords can apply for this financial support, which will be provided by the Housing and Urban Rehabilitation Institute.
For landlords to be able to access this support, the following requirements must be met:
The rent may not be higher than that defined on the date of entry into force of the aforementioned decree-law, without prejudice to annual updates based on the legal coefficients;
The monthly rent for contracts covered by this decree-law may not exceed 1/15th of the taxable value (VPT) of the leased property, divided by 12 months.
The compensation will operate as a monthly, non-refundable subsidy, the amount of which will correspond to the difference between the monthly rent due on the date of entry into force of this decree-law and the amount corresponding to 1/15 of the VPT, divided by the 12 months of the year.
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